При каких условиях можно продать квартиру, взятую в ипотеку?

Довольно распространенным случаем является неспособность владельца ипотеки спустя некоторое время после того, как кредит одобрен, выплачивать денежные взносы по договору. В данной ситуации достаточно остро встает вопрос о продаже имущества, которое было приобретено в ипотеку, потому что если вообще не платить за кредит можно лишиться жилья и всех денег, чтобы были выплачены в счет долга ранее. Итак, рассмотрим возможность продажи квартиры в ипотеке.

Можно ли продать квартиру, которая была приобретена в ипотеку?

Опираясь на правовую базу, согласно статьям 29 и 33 Федерального закона об ипотеке, кредитозаемщик имеет право пользоваться недвижимым имуществом, находящимся под залогом, а также, содержать его в порядке и сохранности.

Исходя из законодательства, утрата данного имущества или его перепродажа третьим лицам является незаконным действием. Но необходимо ответить, что есть перечень обстоятельств, при которых банк может пойти на встречу заемщику и одобрить продажу квартиры, находящуюся в залоге у него.

Самостоятельная продажа

Существует несколько методов продажи ипотечной недвижимости и один из них предполагает поиск покупателя самим заемщиком.

Продавцу необходимо найти лицо, готовое погасить долг в банке за него и далее заняться переоформлением документов. В данном случае между банком и покупателем составляется письменное соглашение о последующем приобретении жилой площади (нотариально заверенный договор купли-продажи). Покупатель уведомляет банк, что желает самостоятельно погасить задолженность (то есть внести всю сумму вместо лица, на которое оформлен кредит), выплачивает ипотечный долг в полном объеме и представляет справку заемщику (продавцу квартиры) о выкупе.

Досрочное погашение ипотеки

Осуществление досрочного погашения. Данный метод способствует сокращению размера переплаты за недвижимость. При досрочном погашении направляется письменное заявление в банк, в котором излагается желание досрочно закрыть ипотеку. Далее кредитозаемщик находит покупателя недвижимости, который предоставляет ему необходимые денежные средства для досрочного погашения ипотеки. В данном случае между сторонами заключается договор на долевое строительство или же купли-продажи. Предшествует этому расписка в получении денежных средств, которые заемщик (продавец) несет в банк и которыми закрывает ипотеку.

Недостатки самостоятельной продажи и досрочного погашения ипотеки в том,что найти желающего купить недвижимость с обременением — весьма непростая задача. Сегодня рынок насыщен привлекательными предложениями по приобретению квартир без юридических осложнений. А погашение долга за другого человека подразумевает довольно длительный процесс переоформления актов и прав на недвижимость. 

Продажа долговых обязательств

Продажа долговых обязательств набирает популярность среди соискателей жилья. При таком стечении обстоятельств банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту. Перерегистрацией владельца жилья в Росреестре занимается банк. Заёмщику необходимо подписать договоров о переуступке долгового обязательства.

Предварительно покупатель предоставляет полный пакет документации, чтобы банк мог рассмотреть его в качестве потенциального заемщика. После того, как документы получают официальное одобрение, производится оценка недвижимого имущества и оформляется договор страхования (Ознакомьтесь с условиями страхования недвижимости в Сбербанке по ссылке:). Так же жилье переходит в собственность другого человека, а прежний освобождается от каких-либо обязательств перед банком.

Такой способ, конечно, не выгоден продавцу, однако пользуется популярностью среди физических лиц-покупателей, так как жилье чаще всего достается им по заниженной стоимости.

Помощь банка

Продажа ипотечного имущества с помощью банка производится при условии дефицита времени у заемщика или его отъезда. В таком случае банковские специалисты берут на себя всю ответственность за проведение сделки. Они занимаются поиском покупателей и последующей продажей квартиры. Если в ходе торгов и приобретения квартиры получается остаток от свершенной сделки в пользу заемщика, то он остается в депозитной ячейке банка.

Перечень необходимых документов для продажи квартиры с ипотекой:

  • Паспорта продавцов (текущих собственников) недвижимого имущества;
  • Договор купли-продажи, заверенный у нотариуса;
  • Выписка из домовой книги;
  • Нотариально заверенное согласие со стороны супруги/супруга на продажу жилья.

Также, есть ряд документов, которые могут дополнительно потребоваться:

  • Официальная расписка в получении денежных средств авансом;
  • Предварительный экземпляр договора купли-продажи;
  • Расширенный вариант выпуски из домовой книги;
  • Развернутая выписка с лицевого счета;
  • Техническая документация на квартиру и т.д.

Порядок заключения договора купли-продажи

Договор купли-продажи заключается в зависимости от выбранного метода продажи ипотечной квартиры.

  • Так, если жилье продается заемщиком самостоятельно, договор купли-продажи подписывает покупатель и банк, поскольку именно новый владелец погашает весь долг за квартиру.
  • Если происходит досрочное погашение долга самим заемщиком, то договор купли-продажи подписывает уже он и новый владелец жилья.
  • Когда происходит переуступка долговых обязательств договор купли-продажи не оформляется, так как покупатель становится новым должником банка и подписывает ипотечное соглашение.
  • При продаже ипотечной квартиры с помощью банка заемщик не только платит за эту услугу, но и выдает доверенность на согласие представления его интересов сотрудником финансовой организации. Так договор-купли продажи заключается между покупателем и банком, которые представляет клиента (бывшего заемщика).

Скачать образец договора купли-продажи квартиры можно по ссылке: 

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка или ВТБ 24?

Продать квартиру, оформленную в ипотеку в Сбербанке, можно одним из вышеперечисленных способов. Однако здесь есть такое дополнительное условие, как оповещение банка о желании досрочно погасить кредит. Так за месяц, до внесения всей суммы на счет банка заемщик должен написать заявление о том, что предполагается закрытие ипотечного кредита. Так же необходимо получить письменное согласие банка на данную процедуру и только тогда заниматься поиском покупателя.

Продажа долговых обязательств обговаривается в индивидуальном порядке. При этом у заемщика должны быть весомые аргументы, согласно которым он не не может больше платить за кредит.

Как продать квартиру, оформленную под материнский капитал?

Данная процедура является элементарной и не требует временных затрат в том случае, если все члены семьи достигли совершеннолетнего возраста. Если же кто-то из членов долевого участия – не является совершеннолетним, то могут быть введены некоторые ограничения и потребуется разрешение от Пенсионного Фонда на реализацию жилья.

Получить такой документ можно будет при наличии актов о том, что в новом жилье (а оно обязательно должно приобретаться) каждый из несовершеннолетних членов семьи получит равные доли.

Продать квартиру, оформленную под материнский капитал и не купить новое жилье заемщик не может.

Оформить заявку на займ